Недвижимость

Основні етапи будівництва багатоквартирного будинку

Январь 15, 2013

Мета справжнього чоловіка, як відомо — виростити сина, посадити дерево і побудувати будинок. І якщо перші два завдання не викликають особливих питань, то будівництво власного будинку — важка мета для більшості представників сильної статі.

Основні етапи будівництва багатоквартирного будинку
       

Юдаєв-Рачей Юрій. Рання весна в Домодєдово. Мокре шосе. 1982

І справа тут навіть не в трудомісткості і відсутності спеціальних знань і досвіду, а в необхідності серйозних вкладень, адже навіть зведення невеликого, досить скромного заміського будинку вимагає значних коштів.

Звичайно, теоретично процес будівництва дачі, котеджу, вілли, особняка уявляють собі все. Здавалося б, нічого складного — вибрати земельну ділянку, спорудити надійний фундамент і вибудувати стіни. Однак будівництво — процес складний і має ряд нюансів, особливо, якщо мова йде не про звичайну одне — або двоповерховому будинку, а про висотці з сотнею, а то й більше квартир.

Початок будівництва багатоквартирного будинку — вибір земельної ділянки

Перший етап будівництва багатоповерхового будинку — вибір придатного земельної ділянки. Будівельна організація займається вибором ділянки під забудову, з огляду на ряд чинників:

  • близькість міської інфраструктури. Звичайно, чим ближче до центральних районах міста, тим краще, проте і земля тут коштує дорожче, і дозвіл у влади отримати значно складніше. В той же час квартири в будинку, розташованому далеко за містом, де немає регулярного, зручного транспортного сполучення будуть користуватися невеликим попитом у покупців, відповідно, і ціна квадратного метра в квартирах тут буде нижче;
  • наявність необхідних комунікацій, близькість мереж електропостачання, теплопостачання і телефонних кабелів. Зараз багато житлові комплекси володіють такою перевагою, як автономне опалення, тому близькість центральної теплотраси тепер не настільки важлива, а ось необхідність «тягнути» труби водопостачання і зводити опори для прокладання ліній електропередач може збільшити собівартість будівництва.

Варто відзначити, що забудова будь-якого міста, у тому числі і зведення багатоповерхових будинків, здійснюється строго за затвердженим містобудівному плану. Кількість дозволів на початок будівництва на певному земельній ділянці, особливо в центральному районі, досягає 50! Найлегше отримати дозвіл на будівництво багатоповерхового будинку в тому районі, де поки ще мало новобудов, а генеральний план передбачає будівництво декількох об’єктів.

Багатоквартирні будинки
       

Макової Валерій. Будівництво сел. Біла-Берізка. 80-е роки. Етюд. 1986

Процес отримання дозволів на будівництво та надання земельної ділянки значно полегшується також у тому випадку, якщо замовником даного будови виступають самі міська влада. Однак найчастіше в такому випадку будується житло для малозабезпечених категорій населення, квартири економ-класу.

Проведення топографічної зйомки і геологічної експертизи

Топографічна зйомка земельної ділянки, який незабаром стане будівельним майданчиком, проводиться для точного визначення координат місця розташування майбутньої споруди, а також з метою визначити основні характеристики місцевості та навколишнього ландшафту.

Це дуже важлива частина будівництва багатоповерхового будинку, яка разом з геологічними дослідженнями дозволяє з’ясувати, як глибоко розташовуються ґрунтові води і оцінити загальний стан ґрунту, вірогідність і ступінь можливої осідання фундаменту.

Проводяться такі дослідження і зйомка спеціалізованими організаціями, які мають відповідний допуск. Після завершення робіт забудовник отримує докладний звіт про виконану роботу, в якому серед іншого відзначені такі моменти, як характеристика рельєфу, метеорологічні і кліматичні характеристики, геологічна будова, фізичні властивості і склад ґрунту, гідрогеологічні умови і багато іншого.

На підставі геологічних вишукувань здійснюється вибір будівельних матеріалів і технології будівництва, так як у випадку складного рельєфу або близького залягання ґрунтових вод виникає необхідність у застосуванні спеціальних методів.

Проектування

Проектування багатоквартирного будинку — завдання надзвичайно складна і відповідальна, оскільки саме від проектувальника залежить і те, наскільки вдалою і комфортної буде планування квартир, і їх площа, та зовнішній вигляд будинку.

Проектування
       

Євгенія Власова. Архітектор. 2005

Процес проектування може бути довірений тільки професіоналам — фахівцям компаній, що перебувають у відповідних саморегулівних організаціях і отримали доступ до виконання такого виду робіт.

Архітектори і дизайнери керуються затвердженими будівельними нормами і санітарних вимог, також ураховуються сейсмологічна обстановка і кліматичні особливості місцевості. Наприклад, санітарне законодавство регулює такі параметри квартири, як освітленість і вентиляція, а система теплозахисту розробляється з урахуванням середньорічної температури, при необхідності в проекті передбачається додаткове утеплення фасаду.

Складність завдання, що стоїть перед архітектором ще і в тому, що крім вимог замовника, який може вносити зміни в план майбутнього будинку, проектувальник зобов’язаний погодити остаточний проект з архітектурно-будівельними органами міста і суворо дотримуватися встановлених санітарним нормам і вимогам.

Також в проекті будівлі передбачається оптимальний спосіб розташування комунікацій, який забезпечить енергоефективність будівлі (останнім часом стандарти «зеленого» будівництва отримують все більше поширення і в нашій країні, що збільшує вимоги до економного витрачання тепла і енергії), екологічні вимоги, особливості місцевості та інші нюанси.

Зазвичай архітектор пропонує декілька варіантів оформлення фасаду будівлі, з яких замовник вибирає найбільш сподобався.

Крім того, при будівництві багатоповерхового, а особливо висотного будинку (вище 22 поверхів), необхідно дуже ретельно продумати і розрахувати навантаження на фундамент, надійність несучих конструкцій, які повинні справлятися з таким величезним вагою.

Ще одна важлива деталь — при складанні проекту архітектор повинен враховувати не тільки особливості ландшафту, але і перспективи подальшої забудови даного району. Без урахування цього нюансу в майбутньому вид з вікон будівлі може змінитися кардинальним чином, а фасад різко контрастуватиме з сусідніми будинками, наприклад, збудованими в абсолютно іншому стилі.

Даний етап надзвичайно важливий для успішного завершення будівництва, так як тільки грамотно складений, неодноразово перевірений і відповідає всім стандартам і вимогам проект гарантує, що незабаром на цьому місці з’явиться привабливий, надійний і безпечний багатоквартирний будинок, а сама будівля не буде виглядати «монстром», изуродовавшим весь пейзаж.

Будівництво

Перед тим, як приступити до власне самому помітного для оточуючих і важливого етапу будівництва багатоповерхового будинку — будівельних робіт, часто проводиться ще один етап: тендер на вибір підрядної організації, якою буде довірено реалізація проекту.

Зазвичай підрядні організації вибираються на конкурсній основі, велике значення має досвід роботи в даній сфері, наявність кваліфікованих співробітників і будівельної техніки.

Будівництво
       

Стукошин Федір. Двоє робітників. 1967

Сам етап будівництва будівлі можна розділити на наступні основні частини:

  1. Підготовка будівельного майданчика. Сюди входять такі підготовчі роботи, як огорожу земельної ділянки, що дозволяє уникнути появи на будівництві сторонніх людей і забезпечити збереження матеріалів і техніки; розчищення території, що включає знесення будівель; перетрасировка інженерних мереж, які заважають будівництву; прокладка тимчасових доріг і необхідних комунікацій; пристрій тимчасових побутових, адміністративних, складських та інших приміщень. Також на цьому етапі необхідно захистити будівельний майданчик від можливого скупчення дощової води.
  2. Розмітка осей будинку. Ще один важливий етап, що вимагає ретельної перевірки і точного розрахунку, так як найменші відхилення потім буде практично неможливо виправити. Розмітка здійснюється з використанням точних сучасних вимірювальних приладів.
  3. Земляні роботи. Основний вид земляних робіт при будівництві багатоповерхового будинку — риття котловану під фундамент, також до земляних робіт відноситься прокладка траншів під комунікації. На даному етапі, звичайно ж, не обійтися без спеціальної техніки — екскаваторів, бульдозерів, так як обсяг робіт може бути дуже великий.
  4. Фундаментні роботи. Саме на фундамент припадає найбільша навантаження, це основа будівлі і гарантія його довговічності і стійкості. Тип фундаменту залежить від властивостей ґрунту, часто використовується підсипка піском або гравієм, а основна частина робіт — бетонування високої якості, здатним витримати вагу будівлі висотою в 9,12 або навіть 24 поверхи.
  5. На наступному етапі будівництва починається зведення зовнішніх стін будинку, необхідно відзначити, що технологія будівництва будинки з цегли, залізобетонних панелей або монолітного будинку має серйозні відмінності. На сьогоднішній день все більш популярним стає монолітне будівництво, для якого потрібні тільки опалубка, арматура та бетон.
  6. Підведення в будинок комунікацій — води, електрики, газу, каналізаційної системи. Траншеї для труб були вириті ще на етапі земляних робіт, тепер відбувається укладання комунікацій і підключення будинку до централізованого водопостачання та інших мереж.
  7. Монтаж покрівлі. Даний етап також залежить від затвердженого типу даху, багато сучасні новобудови володіють так званої експлуатованої покрівлею, на якій може бути влаштований, наприклад, зимовий сад.
  8. Монтаж внутрішніх перегородок. Власне кажучи, поділ багатоповерхового будинку на окремі квартири, згідно з затвердженим проектом. На даному етапі відбувається установка і такого важливого елемента багатоповерхової будівлі, як ліфтове обладнання.
  9. Установка металопластикових вікон. Щоб продовжити внутрішні роботи необхідно захистити приміщення від кліматичних впливів, тому установка вікон проводиться вже зараз. Також можуть бути встановлені металеві двері в кожній квартирі.
  10. Пристрій внутрішніх комунікаційних мереж. Сюди входить розведення світла по всіх приміщеннях будівлі, прокладка каналізаційних труб, облаштування газопостачання, опалення, постачання холодної та гарячої води. Також після розведення комунікацій в кожній квартирі встановлюються лічильники на світло і воду.
  11. влаштування стяжок підлоги. На даному етапі знову використовується бетонно-піщана суміш, підлога ретельно вирівнюється, саме зі стягування підлоги починаються чорнові оздоблювальні роботи.
  12. Внутрішні оздоблювальні роботи. Можна розділити на чорнові і фінішні, часто забудовники реалізують квартири з чорновий обробкою, надаючи можливість новим власникам самостійно приводити квартиру в житловий стан, що вимагає значних витрат часу і коштів.
  13. Зовнішнє оздоблення фасаду та проведення ремонтних робіт у всіх громадських приміщеннях. Якщо квартира може бути продана після проведення чорнових оздоблювальних робіт, то в холі, під’їзді, на сходах, загальною покрівлі та інших приміщеннях загального користування всі оздоблювальні роботи повинні бути повністю завершені.

Багато житлові комплекси пропонують також і комерційні приміщення, наприклад, на першому поверсі може розташовуватися пральня, салон краси, відділення банку або невеликий продуктовий магазин. Наявність таких приміщень повинно бути передбачено, звичайно ж, ще на етапі складання проекту, а будівництво і звичайного житлового будинку і багатофункціонального комплексу обов’язково проходить всі вищеперелічені етапи.

Облаштування прибудинкової території

Щоб вигідно реалізувати квартири під знову зведеному багатоповерховій будівлі, а також згідно містобудівних норм, забудовник зобов’язаний також подбати і про облаштування прибудинкової території. Загальноприйнятою практикою стала установка перед додому дитячого майданчика, наявність зелені, клумб, укладання тротуарної плитки або асфальту перед під’їздами, забезпечення під’їзних шляхів для автотранспорту, іноді — пристрій паркінгу для мешканців та їх гостей, облаштування вуличного освітлення.

Благоустрій прибудинкової території
       

Мефоков Микола. Саратовський дворик. 2004

Багатоповерхові будівлі, які претендують на звання елітних житлових комплексів, можуть похвалитися закритою територією, яку прикрашає ландшафтний дизайн, а часто навіть басейн, висотки простіше — просто доглянутим невеликим двориком з гойдалками і невеликий клумби перед під’їздом.

Як бачимо, процес будівництва багатоквартирного будинку досить складний, багатоетапний і відповідальний. Багато забудовників відзначають, що основні складнощі виникають саме на стадії отримання дозволів на будівництво, збору всіх необхідних документів, а також створення та затвердження проекту, тоді як самі будівельні роботи займають не так багато часу. Втім, багато будівельні компанії заощаджують час і кошти, використовуючи типові проекти, що іноді виявляється не найгіршим варіантом.

Ганна Сєдих, рмнт.ру

Також ви можете прочитати