Чим приваблює росіян нерухомість в Німеччині

Июн 12th, 2013

Придбання нерухомості в Європі вважають найбільш надійним капіталовкладенням і способом збереження і примноження заощаджень досить велика кількість росіян. Згідно з даними міжнародних ріелторських агентств, Німеччина міцно утримує третє місце в п’ятірці країн, нерухомість в яких є найпривабливішою для російських покупців.

Купити квартиру в Німеччині
       

Jos García y Más. Berlin. 1982

Які чинники роблять покупку квартири або будинку у ФРН такою бажаною для жителів Росії?

по-перше, економіка Німеччини вважається найбільш стабільною серед всіх європейських держав. Після кризи 2008 року ринок нерухомості цієї країни відновився одним з перших і навіть в пік кризи, коли закривалися деякі німецькі банки та спостерігалося падіння попиту (особливо в сегменті елітного житла), вартість квадратного метра в середньому по Німеччині знизилася всього на 0,7-1%, тоді як у Великобританії, наприклад, падіння цін склало 15%.

по-друге, в останні роки вартість квартир у містах ФРН стабільно зростає: з 2009 року, коли ціни на житло досягли мінімуму, вартість квартир у середньому виросла на 7,4%, у тому числі і за першу половину поточного року — на 1,9%.

по-третє, процедура оформлення нерухомості досить проста і практично не відрізняється для громадян Німеччини і іноземних покупців. Крім того, хоча придбання нерухомості в країні і не дає права на одночасне отримання посвідки на проживання, надалі стає великим плюсом для претендента на одержання ТМП і громадянства країни.

Як відзначає Любов Баумгертнер, представник L&B Immobiliya, купівля нерухомості у Німеччині приваблює росіян завдяки наступних факторів:

  • стабільність економіки;
  • правопорядок і низький рівень злочинності;
  • розвинена інфраструктура;
  • бездоганну якість житла;
  • налагоджена схема оформлення угод, що виключає можливість обману і махінацій.

Цікаво, що багато покупців нерухомості в Східній Німеччині — це українці, росіяни та білоруси, які у свій час проходили службу на території колишньої НДР, а також члени їх сімей. Вони зберегли прекрасні спогади про проживання в Німеччині і охоче купують житло у знайомих районах, часто неподалік колишніх гарнізонів.

Ще одним важливим чинником, що робить придбання квартири або будинку у ФРН привабливим для жителів Росії, є порівняно невисока вартість житла. Однак, варто враховувати, що ринок нерухомості Німеччини сильно відрізняється в залежності від регіону і вибирати місто, в якому буде придбана квартира, необхідно враховуючи багато факторів.

Особливості ринку нерухомості в Німеччині

Незважаючи на те, що після об’єднання країни пройшло вже більше 20 років, ринок нерухомості Західної та Східної Німеччини до цих пір має цілий ряд відмінностей.

Головною особливістю такого поділу є те, що вартість нерухомість у східних регіонах країни значно нижче, ніж у західних і південних районах. Лідером за рівнем цін у ФРН є «місто мільйонерів» — Мюнхен, а зовсім не столиця — Берлін. Така ситуація може здатися дивним для покупців з Росії, які звикли, що найдорожче житло знаходиться саме в столиці. А ось у прагматичній Німеччини особливим попитом користуються квартири в тих містах, де вище шанс знайти високооплачувану роботу і в цьому відношенні Мюнхен і Франкфурт на Майні (займає друге місце за вартістю житла в країні), які є найбільшими промисловими, фінансовими та адміністративними центрами не тільки Німеччини, але і Євросоюзу залишаються поза конкуренцією.

Особливості ринку нерухомості в Німеччині
       

Василь Кандинський. Будинки в Мюнхені. 1908

У середньому 1 квадратний метр житла в Мюнхені в даний час стоїть 3,4 тисяч євро, що в 2 рази вище, ніж в інших районах західної Німеччини. Близько 2,6-3 тисяч євро доведеться віддати за 1 квадратний метр житла у Франкфурті-на-Майні. На третьому місці розташувалися вілли і будинки в таких курортних містах, як знаменитий баден-баден, вподобаний російської аристократії в якості місця для лікування і відпочинку ще в 19 столітті. Вартість котеджу або розкішної вілли тут може досягати 350-500 тисяч євро, а ось квартиру в звичайному багатоквартирному будинку можна придбати і за 1,5 тисячі євро за квадратний метр.

Нерухомість Берліна займає середню цінову категорію — 1 квадратний метр житлової площі тут коштує в середньому 1,9 тисяч євро.

Слід враховувати, що приватні будинки в Німеччині зазвичай коштують на порядок вище квартир, навіть розташованих в центральних районах міста — більшість німців, які досягли фінансового благополуччя вважає за краще селитися саме у власному будинку, так що попит на цю категорію досить високий, а пропозицій, порівняно з квартирами значно менше.

У Східній Німеччині вартість житлової нерухомості помітно нижче, ніж у західних регіонах — в середньому за 1 квадратний метр житла в великих містах доведеться заплатити від 500 до 1 тисячі євро, а в невеликих населених пунктах ціна може бути ще нижчою.

Втім, експерти прогнозують, що вже через 5-10 років ситуація вирівняється (тенденції до такого розвитку подій помітні вже зараз), тому інвестиції в нерухомість Східної Німеччини можуть виявитися дуже корисними, оскільки зростання цін буде більш значним, ніж у західних регіонах.

Процедура оформлення угоди

Зазвичай на оформлення придбання квартири або будинку у ФРН у покупця йде від 2 до 4 місяців, якщо покупка здійснюється з використанням іпотечного кредиту, термін може бути збільшений.

На першому етапі найчастіше майбутній власник квартири зв’язується з агентством нерухомості (можна придбати житло і в приватних продавців, однак іноземним громадянам фахівці радять все ж скористатися послугами професіоналів), вибирає сподобався об’єкт нерухомості і вирушає «знайомитися» з можливим придбанням на місці. Звичайно, можна купити житло і віддалено, не залишаючи Росію, для цього необхідно оформити нотаріально завірену довіреність і вибрати представника на території Німеччини. Однак, велика частина покупців все-таки краще особисто оглянути квартиру або будинок.

Купівля квартири в Німеччині
       

Побережний Олег. Одного разу в Німеччині. 1999

Далі покупцеві необхідно ознайомитися з даними Поземельної книги (Grundbuch), в якій фіксуються всі операції з нерухомість — продажу, купівлі, обтяження іпотекою і так далі. Це самий надійний спосіб переконатися, що покупець має справу саме з власником нерухомості або його офіційним представником.

Оплата житла проводиться в переважній більшості випадків через розрахунковий рахунок безпосередньо продавця або спеціальний трастовий рахунок нотаріуса, у якого здійснюється засвідчення договору купівлі-продажу (що є необхідною умовою для офіційного укладення угоди).

Ще один нюанс — перереєстрація прав власності на квартиру або будинок проводиться в Німеччині в два етапи: попередня й остаточна реєстрація угоди. Спочатку, після підписання договору купівлі-продажу нотаріус надсилає запит в Поземельний суд для попередньої реєстрації угоди, а вже після того, як вся сума буде перерахована на рахунок продавця або нотаріуса, здійснюється остаточна реєстрація угоди і вноситься відповідний запис у Поземельної книги.

Крім вартості квартири або будинку покупцеві доведеться сплатити такі накладні витрати:

  • податок на придбання нерухомості, ставка якого варіюється в залежності від регіону покупки. В середньому податок становить 3,5% від вартості житла, в Берліні, Бремені, Гамбурзі та Саксонії ставка встановлена на рівні 4,5%, а в землі Бранденбург доведеться віддати 5% від вартості житла;
  • нотаріальні витрати залежать від вартості нерухомості і в середньому становлять 1,5%, якщо ціна квартири невисока, послуги нотаріуса можуть скласти 2-3% від вартості, а в разі придбання дорогої нерухомості нотаріальні витрати зазвичай фіксуються на рівні 1% від ціни квартири або будинку;
  • витрати на перереєстрацію права власності — від 0,5 до 1% вартості об ’ єкта нерухомості;
  • маклерські витрати — від 3 до 6% ціни будинку або квартири. Іноді ці витрати відразу включаються у вартість нерухомості.

Перспективи

Хотілося б відзначити, що згідно з даними ріелторських агентств, до кризи підвищеним попитом користувалася елітна нерухомість в Німеччині — вілли з парковими ділянками, модернізовані замки споруди 18-19 століття, квартири в центральних районах Берліна і Мюнхена.

У цей же час велика частина покупців цікавиться недорогий нерухомістю, вартістю від 30 до 50 тисяч євро, яка розглядається росіянами як кращий спосіб зберегти кошти, накопичені і в майбутньому примножити заощадження.

На думку фахівців, вартість нерухомості у ФРН буде стабільно зростати, різкого підвищення цін чекати не варто, як і значного зниження вартості. Саме завдяки такій стабільності економіки, близькості географічного положення Німеччини і вартості нерухомості, цілком порівнянно з російськими цінами, покупка житла в цій європейській країні не втратить привабливості в найближчі роки.

Ганна Сєдих, рмнт.ру

No comments yet.